在未來(lái)幾年的城鄉建設發(fā)展中，將以“留改拆”并舉、保留利用提升為主，力求推動(dòng)既有建筑的有機更新和復合利用。因此商業(yè)地產(chǎn)更新作為城市更新的重要一環(huán)，將通過(guò)提質(zhì)改造實(shí)現街區的功能轉換、產(chǎn)業(yè)轉型、活力提升，打造一批活力街區。南坪萬(wàn)達作為重慶市首座萬(wàn)達廣場(chǎng)和首座第三代城市綜合體，在商業(yè)地產(chǎn)更新領(lǐng)域中占據了重要地位。因而記者對參與了該項目的商業(yè)地產(chǎn)設計專(zhuān)家姚靖宇進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)，結合南坪萬(wàn)達的改造之路來(lái)探訪(fǎng)商業(yè)地產(chǎn)更新的要點(diǎn)及帶來(lái)的效益。

　　南坪萬(wàn)達廣場(chǎng)始建于2009年，曾與觀(guān)音橋并列作為重慶市主城區最火的商圈。但十幾年后，萬(wàn)達廣場(chǎng)因建筑物陳舊等多種原因而逐漸被新的城市綜合體取代，失去了原本的商業(yè)功能。因此針對此種情況，萬(wàn)達廣場(chǎng)進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)更新與業(yè)態(tài)重塑改造。姚靖宇表示，根據規劃的要求，他首先確定了萬(wàn)達廣場(chǎng)未來(lái)在商圈中的功能定位，即對標國內最好的步行街，在原有基礎上進(jìn)行商業(yè)形象和功能的全面升級，使其成為一個(gè)高品質(zhì)城市廣場(chǎng)。其次，姚靖宇結合了建筑現狀進(jìn)行了改造策略的制定，即空間與業(yè)態(tài)的更新、交通流線(xiàn)的重塑與建筑外立面的更新。

　　在具體改造手段的選用中，姚靖宇從三個(gè)主策略出發(fā)來(lái)延申探索。在空間與業(yè)態(tài)的更新中，姚靖宇選擇通過(guò)局部拆除改建、新增裙房連接體來(lái)重塑內部空間。例如，原來(lái)的C塔和D塔之間為外部大坡度樓梯連接，更新后，這一部分將被拆除，改用裙房來(lái)進(jìn)行連接，大大增加了商場(chǎng)內部面積。在交通流線(xiàn)的重塑中，姚靖宇重新設計規劃了周邊的交通動(dòng)線(xiàn)，優(yōu)化商場(chǎng)與城市、商場(chǎng)與軌道、軌道與城市之間的動(dòng)態(tài)聯(lián)系，構建舒適的交通場(chǎng)景。在建筑外立面的更新中，結合了建筑現狀與城市特點(diǎn)，重塑立面風(fēng)貌，提升南坪商圈整體格調。除此之外，還提出可以引入3D裸眼、高清天幕等科技，以提升商業(yè)街區氛圍。

　　結合南坪萬(wàn)達廣場(chǎng)的更新改造經(jīng)驗來(lái)談，姚靖宇認為，商業(yè)改造的要點(diǎn)在于抓住商業(yè)建筑在區域內的地位與功能，再根據規劃要求來(lái)進(jìn)行提升。而在具體改造的過(guò)程中，可以從“消費者、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)空間”三個(gè)角度出發(fā)來(lái)選擇落到實(shí)處的更新手段。首先，從消費者角度來(lái)看，即從“以人為本”的思路探索消費者在商業(yè)空間中產(chǎn)生的行為和心理需求，并根據人的需求來(lái)反推改造的方向。而消費者的需求反映在現實(shí)中，進(jìn)一步表征為商業(yè)業(yè)態(tài)的改善需求與公共空間的營(yíng)造需求。在南坪萬(wàn)達的改造過(guò)程中，這體現為外立面的更新與商業(yè)空間的重塑，而空間的重塑反哺了業(yè)態(tài)與交通流線(xiàn)的更新向好。另外，除商業(yè)空間之外，商業(yè)地塊中的公共空間與潛在的灰空間設計也是吸引人流量、重振商業(yè)活力的重要因素之一。

　　姚靖宇認為，商業(yè)地產(chǎn)的更新改造不僅可以使原本黯淡的商業(yè)地塊變得更具活力，也能通過(guò)區域的重振輻射帶動(dòng)整個(gè)城市。因此商業(yè)地產(chǎn)更新作為城市更新的重要部分，能夠盤(pán)活城市經(jīng)濟、豐富城市風(fēng)貌，使得城市重具生命力。周正良