房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢一直是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展對穩定購房者預期、促進(jìn)居住消費至關(guān)重要。5月17日，國家統計局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況引發(fā)關(guān)注，2023年樓市經(jīng)歷一季度“小陽(yáng)春”后，出現沖高回落。今年樓市的走向到底如何?樓市能否沖出低迷?購房者和售房者又是怎樣的感受?
經(jīng)歷持續一年的低迷后，樓市終于在今年一季度迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3月份房?jì)r(jià)上漲城市數量達到近4年來(lái)的最高峰。不過(guò)，5月17日剛剛發(fā)布的統計數據顯示，在一季度市場(chǎng)沖高后，4月份70個(gè)城市新房、二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市數量均較上月減少，新房、二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅雙雙收窄。“五一”假期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)整體表現平淡，機構數據顯示，代表城市成交規模較去年“五一”假期增長(cháng)約25%，其中多個(gè)城市受低基數影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。
記者近期走訪(fǎng)調查發(fā)現，今年以來(lái)樓市整體恢復形勢見(jiàn)好，購房者預期有所改善，但基礎尚不牢固。進(jìn)入二季度，隨著(zhù)前期積壓的購房需求基本釋放結束，樓市進(jìn)入常態(tài)化節奏期。促進(jìn)居住消費健康發(fā)展，仍需持續優(yōu)化相關(guān)調控政策，各方合力增強置業(yè)信心。
“小陽(yáng)春”傳遞暖意
“二三月挺忙，現在又穩定了。這是因為著(zhù)急購房的客戶(hù)已經(jīng)買(mǎi)完，現在也有客戶(hù)，但需求不急迫。”5月4日，記者來(lái)到北京西四環(huán)外某房屋中介門(mén)店，門(mén)店經(jīng)理正在給數十名店員開(kāi)會(huì )，復盤(pán)“五一”假期工作情況。該經(jīng)理告訴記者，“‘五一’假期，看房的客戶(hù)比平時(shí)工作日多，但比平時(shí)周末少。畢竟是春節后的首個(gè)小長(cháng)假，很多人都出去旅游了”。
對于近半年門(mén)店的簽單情況，該經(jīng)理表示，“從去年11月至去年年底，受新冠疫情影響擱置了一批購房需求。到今年二三月份，趕末班車(chē)入學(xué)的客戶(hù)需求集中釋放。每年都會(huì )有這種現象，那個(gè)時(shí)段房源相對少、客戶(hù)相對多，頂層、一層、一居室等平時(shí)不太好賣(mài)的房子，很多客戶(hù)也會(huì )選擇購買(mǎi)”。
北京樓市以二手房為主，二手房屬于撮合成交，交易受到多方因素影響，房?jì)r(jià)與市場(chǎng)均價(jià)接近、買(mǎi)賣(mài)雙方意愿一致頗為重要。即便市場(chǎng)行情見(jiàn)好，過(guò)高的定價(jià)依然會(huì )導致交易受阻。正如該經(jīng)理所舉的例子，之前北京西四環(huán)外、永定河路附近某小區有一套近120平方米的兩居室，去年年底上線(xiàn)時(shí)掛牌價(jià)920萬(wàn)元，年初市場(chǎng)行情好時(shí)，業(yè)主想賣(mài)得更高，后來(lái)市場(chǎng)回落業(yè)主降價(jià)不到位，最終在等待半年后，于今年5月3日以880萬(wàn)元價(jià)格成交。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在調整優(yōu)化疫情防控政策后迎來(lái)復蘇，北京二手房市場(chǎng)恢復速度較快。北京鏈家研究院分析師冷會(huì )介紹，“網(wǎng)簽數據稍顯滯后，從鏈家相對實(shí)時(shí)的數據能看出，今年1月上半月市場(chǎng)就已恢復，下半月受春節假期影響進(jìn)程暫時(shí)中斷。2月春節假期結束，前期因疫情和春節積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)熱度快速上升，并從城市中心區傳導至昌平、順義、大興等外圍區域。到3月份，隨著(zhù)需求陸續釋放，交易節奏隨之放緩，整個(gè)3月和4月上半月市場(chǎng)都處于緩慢回落過(guò)程，成交量逐周遞減。到4月下半月，成交節奏基本回歸至常態(tài)時(shí)期水平”。
在價(jià)格方面，一季度北京二手房成交均價(jià)較前期有小幅上漲。究其原因，冷會(huì )認為，“疫情防控措施調整優(yōu)化后，中心城區成交占比提升引發(fā)結構性上漲;前期積壓需求集中入市，導致局部地區供需失衡。不過(guò)，到4月份隨著(zhù)市場(chǎng)熱度和預期回歸，部分區域價(jià)格已有回落跡象”。
記者采訪(fǎng)了解到，今年以來(lái)全國樓市節奏和北京表現相似。“去年以來(lái)，保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到改善，帶來(lái)今年一季度市場(chǎng)全局性的修復。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰說(shuō)，“從全國樓市來(lái)看，2月以后需求量釋放，成交量明顯恢復。3月在2月高點(diǎn)上略微回調。整體看，一季度同比去年修復態(tài)勢明顯。”
“確實(shí)感覺(jué)市場(chǎng)火爆了不少。”龍湖成都營(yíng)銷(xiāo)負責人介紹，“剛開(kāi)始回暖的是剛需市場(chǎng)，以年輕客群居多，2月中下旬改善類(lèi)客戶(hù)密集入場(chǎng)，2月4個(gè)項目的疊墅產(chǎn)品加起來(lái)賣(mài)了40套，超過(guò)去年四季度銷(xiāo)售總數。”
“當前買(mǎi)房人更看重房屋品質(zhì)、戶(hù)型設計、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和項目區位。”龍湖北京某項目負責人說(shuō)，“‘五一’假期北京市場(chǎng)熱度不減，日均接待客戶(hù)逾百組，較4月日均到訪(fǎng)增長(cháng)40%以上，期間成交金額超1.5億元。”
“年后市場(chǎng)回暖修復，感知比較明顯。”萬(wàn)科杭州營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，“我們在杭州余杭區的項目在二三月份連續加推，改善類(lèi)項目銷(xiāo)售增長(cháng)更明顯，3月以來(lái)的改善類(lèi)項目?jì)纱伍_(kāi)盤(pán)中簽率均在20%以下，開(kāi)盤(pán)即售罄。”此外，紹興市場(chǎng)今年以來(lái)去化也不錯，“五一”期間，萬(wàn)科在紹興的兩個(gè)在售項目認購轉化同比上漲20%至30%。
劉麗杰認為，成都、西安、杭州、長(cháng)沙、合肥等省會(huì )城市市場(chǎng)修復較強，是受益于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面較好，住房需求相對充足，住房政策優(yōu)化等原因。“更具意義的是，一季度哈爾濱、長(cháng)春、沈陽(yáng)等東北區域城市，太原、蘭州等中西部省會(huì )城市，以及多數三四線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)均有不同程度的修復。不過(guò)，相較強二線(xiàn)城市，非熱點(diǎn)城市及三四線(xiàn)城市修復力度相對較弱。”
從數據來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，今年1月至3月，31個(gè)省份中有19個(gè)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為正，有12個(gè)省份增速為負。其中天津增速最高，為85%;安徽增速最低，為-23%。在13個(gè)經(jīng)濟大省份里，北京、河北和廣東表現最好，同比增速分別為14%、10%和10%。值得注意的是，天津在去年全年該指標為-32%，當前該指標明顯轉正。這說(shuō)明在購房政策刺激下，市場(chǎng)依然有復蘇動(dòng)力。
銷(xiāo)售價(jià)格方面也普遍走出下跌空間。報告顯示，2023年1月至3月，全國31個(gè)省份中有27個(gè)省份商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅為正，有4個(gè)省份漲幅為負。其中四川漲幅最高，為13%;西藏漲幅最低，為-12%。13個(gè)經(jīng)濟大省份中，有12個(gè)省份房?jì)r(jià)漲幅已回正，而湖北微跌。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，一季度全國31個(gè)省份房地產(chǎn)數據呈現出幾個(gè)重要特征：供給端復蘇節奏較慢，而銷(xiāo)售端復蘇節奏較快，后續應關(guān)注“供需缺口擴大”矛盾問(wèn)題;市場(chǎng)復蘇過(guò)程中，一些北方省份明顯崛起，包括天津、河北等北方重點(diǎn)市場(chǎng)也有回暖可能，市場(chǎng)信心進(jìn)一步增強，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡性也進(jìn)一步增強。
“一季度市場(chǎng)修復，一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放。隨著(zhù)這波需求逐步釋放，短期內市場(chǎng)會(huì )自然調整，預計二季度交易量較一季度回落，價(jià)格將保持平穩。”劉麗杰說(shuō)，“這也是市場(chǎng)向合理中樞修復過(guò)程中的正常震蕩。預計全年市場(chǎng)整體將呈現溫和修復態(tài)勢。”
當前樓市回歸常態(tài)
進(jìn)入二季度以來(lái)，百城房?jì)r(jià)走勢承壓，核心一二線(xiàn)城市價(jià)格相對穩健，多個(gè)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)延續跌勢。多數業(yè)內人士仍然認為，樓市復蘇的大趨勢不會(huì )改變，市場(chǎng)信心總體處于恢復狀態(tài)。
“相比二三月份的快速反彈，4月樓市復蘇節奏有所放緩，進(jìn)一步驗證了今年市場(chǎng)復蘇會(huì )呈現波折性上揚格局。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現小幅回落，其中三四線(xiàn)城市找房熱度回落幅度相對明顯，預計市場(chǎng)分化格局還將存在。”58安居客研究院院長(cháng)張波介紹，4月一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少，這在一定程度上體現出一季度市場(chǎng)二手房成交量上升明顯，大量二手房源得到去化。
業(yè)內人士認為，4月以來(lái)樓市回歸常態(tài)，既有長(cháng)期因素，也有短期因素。長(cháng)期來(lái)看，一季度較快市場(chǎng)節奏使得價(jià)格預期有所抬高，但市場(chǎng)當前支付能力和接受程度依然維持穩定，因此對有所提升的市場(chǎng)價(jià)格還是以觀(guān)望態(tài)度為主，進(jìn)而導致節奏放緩。短期來(lái)看，“五一”假期前，許多人早早計劃出游行程，對地產(chǎn)銷(xiāo)售必然有擠壓。此外還有天氣影響，以北京為例，4月經(jīng)歷了數次強沙塵天氣，對客戶(hù)看房造成一定影響。
“到四五月份，北京樓市轉入常態(tài)化時(shí)期水平。從4月開(kāi)始，購房者在心態(tài)上多了觀(guān)望成分。據我們分析，目前的購房群體中，七成屬于置換群體，包括改善置換、入學(xué)置換、養老置換等。”冷會(huì )說(shuō)。
在北京工作的安先生就屬于持幣觀(guān)望群體。他告訴記者，自己在世紀城的房子裝修已略顯老舊，去年本想“賣(mài)一買(mǎi)一”置換一個(gè)更大的房子，后因疫情影響擱置。“今年想法變了，孩子已經(jīng)上高中，為日后考慮，還是先買(mǎi)套小的留給孩子用，舊房不賣(mài)了。”安先生認為房?jì)r(jià)特別是新房?jì)r(jià)格有下降的可能，自己的購房意愿又不急迫，可以多觀(guān)望。
“孩子今年上學(xué)，這兩天正是報名期。”同樣有換房需求的馬女士這樣打算，“等報名成功后我就把老房子賣(mài)掉，買(mǎi)個(gè)舒適度高的房子”。
不少人認為，相較于二三月份，四五月份其實(shí)是回歸到了正常、平穩的節奏，買(mǎi)賣(mài)雙方都更有時(shí)間靜下心做選擇，價(jià)格也有博弈空間。
北京本地人高女士，因為父母有房子，對住房的關(guān)注點(diǎn)更多放在了居住體驗上。“我覺(jué)得房子首先是要自己住著(zhù)舒服，其次周邊配套要好，生活圈要方便。我并不重視區位、升值空間等因素。”
國家統計局最新數據顯示，從新房看，4月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉為下降0.2%;二三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉為持平。
從城市角度看，上海易居房地產(chǎn)研究院一項對4月全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結果顯示，全國僅有6個(gè)城市成交行情沒(méi)有下滑，即西安、北京、東營(yíng)、成都、合肥和深圳。“4月偏強勢的城市，普遍為基本面不錯的大城市。從下降的城市來(lái)看，徐州、麗水、南寧3個(gè)城市降速超50%，市場(chǎng)調整程度較大。”嚴躍進(jìn)這樣解讀。
1月至4月，全國50城新房成交面積同比增速排序結果顯示，長(cháng)春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟南、德陽(yáng)、肇慶、東營(yíng)和東莞排進(jìn)前十名，同比增速均接近或超過(guò)50%。嚴躍進(jìn)表示，“此類(lèi)城市中，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分屬于壓抑需求持續釋放的城市”。
值得關(guān)注的是，10強城市中，山東有3個(gè)城市入圍，即淄博、濟南和東營(yíng)。這并非偶然，3年疫情期間，江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯，潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟南市場(chǎng)的一波持續行情帶動(dòng)了周邊地級市樓市復蘇。
“‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復蘇的直接關(guān)系不強，但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢，對后續山東各城市的樓市復蘇或將帶來(lái)間接正面影響。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。
因城施策疊加顯效
縱觀(guān)去年全年，在多重超預期因素影響下，交易數據出現明顯拐點(diǎn)。“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出市場(chǎng)銷(xiāo)售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場(chǎng)流標持續等特點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
面對市場(chǎng)震蕩，一系列樓市調控政策陸續出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復。去年3月以來(lái)，樓市調控政策密集發(fā)布，各地因城施策，從優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低交易稅費、推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”等各方面發(fā)力。據中指研究院監測，2022年有超300個(gè)省市(縣)出臺政策超千條，政策優(yōu)化頻次達到近年峰值。
2022年3月，鄭州成為第一個(gè)取消“認房又認貸”的城市，明確“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策”。此后，蘇州、南京、青島、天津等重點(diǎn)城市均優(yōu)化“認房又認貸”。“鄭州取消認房認貸的舉措對國內其他重點(diǎn)城市有示范意義，實(shí)質(zhì)性降低了購房成本，釋放改善換房需求，促進(jìn)市場(chǎng)修復。”劉麗杰說(shuō)。
2022年5月，長(cháng)沙成為第一個(gè)提出“以租換購”的城市，將存量房盤(pán)活供作租賃住房，盤(pán)活供作租賃住房后不納入家庭住房套數計算，在履約期內可交易。此后，成都、重慶、西安等地也有“以租換購”政策出臺。
“‘以租換購’政策的創(chuàng )新之處在于，打通了新房、二手房和租房市場(chǎng)通道，為其他城市提供了新的政策調整樣本。”劉麗杰表示，存量房源作為租賃住房，一方面切實(shí)增加租賃房源供給;另一方面10年及以上的鎖定期限，為市場(chǎng)提供了一批長(cháng)期穩定租賃房源，有效緩解當下租賃市場(chǎng)“不穩定”的痛點(diǎn)。
去年以來(lái)，佛山、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州、南京、武漢等二線(xiàn)城市放松多孩家庭購房政策，多孩家庭可新購一套房，同時(shí)降低二套房首付比例。
今年以來(lái)，我國經(jīng)濟呈現恢復向好態(tài)勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定性尤為重要，“穩支柱”“促需求”“防風(fēng)險”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度，中央和相關(guān)監管部門(mén)多次強調，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。據中指研究院監測，一季度全國有超百個(gè)省市(縣)出臺政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等內容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預售資金監管等方面。
4月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。“結合會(huì )議釋放的相關(guān)信號，防范房地產(chǎn)風(fēng)險仍是重點(diǎn)，在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，“整體來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的好轉更多為恢復性好轉，市場(chǎng)內生動(dòng)力仍偏弱。短期來(lái)看，穩定購房者置業(yè)信心和預期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復的關(guān)鍵。”
陳文靜認為，二季度，前期已出臺的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續落實(shí)到位。各地樓市政策或繼續優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線(xiàn)城市庫存較高的郊區，或按照一區一策原則，優(yōu)化限購條件和認房認貸政策;結合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予支持;降低房屋交易稅費等。
“隨著(zhù)經(jīng)濟恢復和城市發(fā)展，核心一二線(xiàn)城市將繼續發(fā)揮經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。經(jīng)濟發(fā)展較弱、人口流出城市，預計市場(chǎng)將基本修復到疫情前的平穩狀態(tài)。”劉麗杰說(shuō)。(中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方)
