日前，公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)市場(chǎng)再添新丁，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(簡(jiǎn)稱(chēng)華夏北京保障房REIT)獲得證監會(huì )注冊批復，成為全國首只公租房領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品。
從最初的產(chǎn)業(yè)園區、高速公路、倉儲物流，到日前獲批的保障性租賃住房，基礎設施公募REITs覆蓋的資產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越廣。多位業(yè)內人士認為，保障性租賃住房REITs項目的陸續落地，是對“房住不炒”定位的具體實(shí)踐，將有效助力盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持保障性住房新增投資，同時(shí)有望推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
保租房REITs加速擴容
近年來(lái)，我國不斷推進(jìn)保障性租賃住房體系建設。在業(yè)內人士看來(lái)，保障性租賃住房建設是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結構性問(wèn)題的著(zhù)力點(diǎn)，更是優(yōu)化房地產(chǎn)租住供需平衡、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的有效手段。
保障性租賃住房REITs的推出，將有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)，對保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有重要作用。
具體來(lái)看，本次獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為原始權益人，中信證券作為專(zhuān)項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發(fā)起設立的基礎設施公募REITs。項目底層資產(chǎn)為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽(yáng)區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。
據悉，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短，物業(yè)品質(zhì)良好，社區內生活配套設施齊全，房間以較高的標準交付，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的培育與完善管理，兩個(gè)項目已進(jìn)入運營(yíng)穩定期，總估值約11.51億元。此次項目的回收資金將主要用于北京市焦化廠(chǎng)剩余地塊住房項目的建設。
此前，首批兩只保障性租賃住房REITs已于7月29日率先獲批，分別為紅土創(chuàng )新深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT。因此，華夏北京保障房REIT成為全國第三只具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs產(chǎn)品。
更為重要的是，由于華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為兩項公共租賃住房項目，這就意味著(zhù)公租房首次被納入公募REITs，這對于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)可謂具有重大意義。
華夏基金基礎設施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆表示，保障性租賃住房REITs的落地，符合“房住不炒”的長(cháng)期政策，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，通過(guò)盤(pán)活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，更好地支持住房保障體系建設，形成投資良性循環(huán)，增加保障性租賃住房市場(chǎng)供應，更好地解決民生問(wèn)題。
“此外，公募REITs作為國內資本市場(chǎng)重要的創(chuàng )新產(chǎn)品，吸引社會(huì )資本積極參與保障性租賃住房成熟資產(chǎn)的投資，有助于保障性租賃住房相關(guān)投資運營(yíng)主體盤(pán)活存量資產(chǎn)，加快保障性租賃住房建設，提高保障性租賃住房有效供給;也有助于國內保障性租賃住房形成市場(chǎng)化的定價(jià)基準;還有助于推動(dòng)保障性租賃住房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化轉型。”莫一帆說(shuō)。
政策供給夯實(shí)發(fā)展基礎
在我國公募REITs市場(chǎng)穩步推進(jìn)的背景下，保障性租賃住房REITs的推進(jìn)得到了監管和政策上的有力引導與支持。截至8月10日，全市場(chǎng)已上市發(fā)行的基礎設施公募REITs共有14只，發(fā)行總規模為541.43億元，總市值達到628.24億元。從資產(chǎn)類(lèi)型看，包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項目，以及等待正式發(fā)售的保障性租賃住房項目等。
今年以來(lái)，保租房REITs正式駛入發(fā)展快車(chē)道。5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，提出推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展;進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。
隨后，在5月27日，證監會(huì )、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規范有序開(kāi)展?！锻ㄖ诽岬?，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán);項目應當權屬清晰、運營(yíng)模式成熟、具有可持續的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定為保障性租賃住房項目。
7月29日，證監會(huì )在2022年系統年中監管工作會(huì )議暨巡視整改常態(tài)化長(cháng)效化動(dòng)員部署會(huì )議上也提到，穩步擴大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活。
公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規模龐大的“沉睡”基礎設施資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)，再將收回的資金用于新的基礎設施項目建設。業(yè)內人士指出，保障房建設需要大量的資金投入，保租房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基礎設施REITs備受政策力挺的重要原因。
中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云表示，保租房REITs項目，以保租房為基礎資產(chǎn)，以租金收益為支撐，對于發(fā)行主體和房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，保租房REITs能夠有效連接資產(chǎn)端和資金端，拓寬保租房資金來(lái)源，盤(pán)活存量資產(chǎn)，加上REITs產(chǎn)品的凈回收資金優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設，能夠確保房地產(chǎn)保障體系平穩運行;對于投資者來(lái)講，保租房REITs提供了新的投資品種，并擁有長(cháng)期穩定的現金流，讓投資者能夠通過(guò)投資對應的REITs項目參與到保租房市場(chǎng)的發(fā)展當中。
除了政策的“鋪路”外，保租房公募REITs項目的陸續落地與其產(chǎn)品特征的高度適配有直接關(guān)系。中信證券分析師明明在研報中指出，從保租房的角度看，REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤(pán)活、促進(jìn)有效投資等作用明顯，相關(guān)企業(yè)有動(dòng)力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進(jìn)行證券化;從REITs市場(chǎng)的角度看，保租房長(cháng)期運營(yíng)的目標、相對穩定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，二者相結合既能夠擴充我國REITs市場(chǎng)的規模，又能為投資者帶來(lái)一定的收益。
具備長(cháng)期投資價(jià)值
除了讓龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)“轉動(dòng)”起來(lái)，推進(jìn)保租房市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展外，業(yè)內人士還指出，作為產(chǎn)權類(lèi)公募REITs，保障性租賃住房REITs項目通常具有經(jīng)營(yíng)期限長(cháng)、出租率穩定、抗周期屬性強等特點(diǎn)，有較好的長(cháng)期投資價(jià)值，還可以進(jìn)一步滿(mǎn)足我國居民日益增長(cháng)的財富管理需求。
我國基礎設施公募REITs相關(guān)法規對底層基礎設施資產(chǎn)權屬的完整性、經(jīng)營(yíng)的成熟性、現金流來(lái)源的分散性、收益的穩定性等方面有一定的要求。從已經(jīng)獲批的3單保障性租賃住房REITs來(lái)看，底層項目均位于一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，且均處于生活配套設施完善的就業(yè)集中區域，這類(lèi)資產(chǎn)往往被視作質(zhì)量比較有保障的資產(chǎn)。
以中金廈門(mén)安居REIT的底層資產(chǎn)園博公寓和珩琦公寓的情況為例，均符合基礎設施公募REITs試點(diǎn)階段的要求。具體來(lái)看，2個(gè)項目均已取得廈門(mén)市住房保障和房屋管理局關(guān)于保障性租賃住房的認定;截至2022年3月末出租率超過(guò)99%;具有4665套租賃住房，以個(gè)人租戶(hù)為主，租金來(lái)源較為分散;預計現金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。
值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類(lèi)機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創(chuàng )新深圳人才安居REIT發(fā)布的《基金份額發(fā)售公告》中顯示，本次詢(xún)價(jià)共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對象的詢(xún)價(jià)報價(jià)信息，全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數量的133.03倍，創(chuàng )目前業(yè)內已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀錄，投資者對于保租房REITs的熱情可見(jiàn)一斑。
“保障性租賃住房是我國基礎設施公募REITs較為理想的資產(chǎn)類(lèi)型之一，與其他公募REITs的底層資產(chǎn)相比，保障性租賃住房具有經(jīng)營(yíng)期限長(cháng)、現金流穩定、抗周期屬性強等特征。對投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐富其資產(chǎn)配置的同時(shí)，也將為其提供相對長(cháng)期、穩定的收益來(lái)源。”中金基金相關(guān)負責人表示。
莫一帆認為，保租房REITs的投資價(jià)值主要體現在兩點(diǎn)：一是來(lái)自政策的多方面支持，該投資領(lǐng)域具有一定政策紅利;二是各地保障性租賃住房項目進(jìn)入快速發(fā)展期，為保障性租賃住房REITs提供了優(yōu)質(zhì)投資標的。“保租房REITs底層資產(chǎn)具有長(cháng)期、穩定現金流，適合追求長(cháng)期穩定投資收益的穩健型投資者，例如保險資金、養老金等投資者。”他同時(shí)提到。
“對于投資者而言，保租房契合國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優(yōu)勢顯著(zhù)，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長(cháng)期投資價(jià)值，但也要注意到由于保租房的租金價(jià)格接受政府指導，普遍低于市場(chǎng)化水平，因此更適合風(fēng)險偏好較低的穩健型投資者。”董忠云說(shuō)。
