在經(jīng)歷8月初的集體延期后，11月初，22個(gè)重點(diǎn)城市的第二輪集中供地多數已落下帷幕，與第一輪的火熱截然相反，第二輪集中供地慘淡收場(chǎng)。
據中指研究院于10月下旬作出的統計，已經(jīng)完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個(gè)城市，共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%，而在首批集中供地時(shí)，流拍撤牌率僅為6.5%。長(cháng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市的流拍撤牌率甚至超過(guò)50%。這些本屬熱門(mén)、過(guò)往“地王”頻出的城市流拍撤牌率走高，讓外界感到意外。
集中供地的初衷是穩地價(jià)、穩預期，但是在下半年市場(chǎng)遇冷，房企融資幾近枯竭的情況下，已難以單獨評價(jià)集中供地政策的效果。有業(yè)內人士感慨，集中供地本意便是降低市場(chǎng)熱度，在8月調整部分規則后，特別是疊加下半年房企遭遇困境，直接“殺死”了第二輪集中供地市場(chǎng)。
而就在第二輪集中供地慘淡收場(chǎng)之際，第三輪集中供地也已開(kāi)啟，但是想要在兩個(gè)月內完成逆轉似乎難以實(shí)現。
土拍新規擠壓房企利潤
11月1日，無(wú)錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，其中85%地塊底價(jià)成交。整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對比。土拍熱度降至冰點(diǎn)，這或許是政策設計者始料未及的。
“兩集中”的官方消息第一次出現，是在今年2月。自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負責人接受新華社專(zhuān)訪(fǎng)，證實(shí)重點(diǎn)城市住宅用地集中公告、集中供應的“兩集中”供地形式，目的是“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對市場(chǎng)預期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規范問(wèn)題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競爭”。
此前，青島、天津集中供地悄然起步，全年分三批次集中統一發(fā)布宅地出讓公告，天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個(gè)公告時(shí)間點(diǎn)。由此，22個(gè)重點(diǎn)城市今年將進(jìn)行三輪集中供地的形式為外界所認知。
地方政府土地出讓以往會(huì )延續整年，被指容易采取“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”推高地價(jià)，據華泰證券研報統計，22個(gè)重點(diǎn)城市此前兩年遵循“前低后高”的供地節奏，四個(gè)季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。
5月中旬，青島第一批集中供地結束，55宗宅地中54宗以底價(jià)成交，但作為最早宣布采用“兩集中”供地形式的城市之一，低溢價(jià)率與集中供地無(wú)關(guān)。有品牌房企青島公司人士向《中國新聞周刊》解釋說(shuō)，集中供地對青島的影響微乎其微，“因為青島98%的土地出讓為‘定向勾地’”。
“定向勾地”指用地預申請，即單位和個(gè)人對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，之后再參與招拍掛拿地。由于已有預先溝通，招拍掛環(huán)節難現激烈競爭，某種意義上是“定向供地”。前述房企人士表示，集中供地不過(guò)是將房企實(shí)際拿地時(shí)間集中到特定時(shí)段而已。
青島是首輪集中供地為數不多市場(chǎng)熱度較低的城市。至6月底22個(gè)城市首輪集中供地結束，政策效果被認為不及預期。據中指研究院統計，22個(gè)城市整體成交樓面均價(jià)9591元/平方米，較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。除重慶、武漢，20個(gè)城市均設置溢價(jià)上限，在第一輪集中供地中，部分城市競價(jià)達上限地塊數量不降反升，如無(wú)錫競價(jià)達上限地塊比重甚至高達90%以上。而像沒(méi)有設置溢價(jià)上限的重慶，過(guò)半地塊溢價(jià)率超過(guò)50%，直接推升重慶新房?jì)r(jià)格漲幅4月、5月居70個(gè)大中城市首位。
“馬甲”橫飛是第一輪集中供地熱度的又一佐證。“馬甲”指房企在集中供地城市成立的子公司，在競價(jià)環(huán)節達到溢價(jià)率上限后，通過(guò)搖號等方式?jīng)Q定地塊歸屬時(shí)，“馬甲”越多命中率自然越高。5月，金地、旭輝等在短時(shí)間內在蘇州注冊多家子公司，蘇州自然資源和規劃局緊急通知，要求競買(mǎi)人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買(mǎi)。
“首批集中供地市場(chǎng)熱度較高，主要原因是部分重點(diǎn)城市一季度供地節奏放緩或停滯，年初資金較為充沛的房企為維持年內規模首批補貨意愿較高。”中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜向《中國新聞周刊》說(shuō)，頭部房企積極拿地，優(yōu)質(zhì)地塊多競價(jià)達到上限。此外，部分城市競配建、競自持，也導致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。
第一輪集中供地結束后，8月初，深圳、天津、沈陽(yáng)、青島等地第二批集中供地被叫停，自然資源部8月10日召開(kāi)會(huì )議，調整規則，宅地溢價(jià)率上限不得超15%，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。
其實(shí)在22個(gè)城市集中供地之初，自然資源部還曾鼓勵各地探索限地價(jià)，競配建、競自持等穩地價(jià)措施。首輪集中供地時(shí)，各城市設置不同溢價(jià)率上限，如上海最高溢價(jià)為10%，重慶、武漢并未設置溢價(jià)率上限，而且多數城市在競價(jià)達到溢價(jià)上限后，轉而競自持、競配建，無(wú)形中推高了土地實(shí)際溢價(jià)率，擠壓房企利潤。
如杭州第一輪集中供地時(shí)，41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%。“公司融資成本低，品牌影響大，在公司團隊精干高效管理下，努力做到1%~2%的凈利潤水平。”濱江集團董事長(cháng)戚金興在回應公司拍下的杭州集中供地地塊未來(lái)利潤空間時(shí)曾如是回答。
而在規則普遍調整的情況下，第二輪集中供地形勢逆轉，普遍遇冷。
多數城市都存在因房企報名情況不理想，在開(kāi)拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計劃出讓41宗地塊，結果26宗地塊延期至下一輪集中供地時(shí)出讓?zhuān)o出的原因是“為進(jìn)一步落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，維護土地市場(chǎng)穩定，優(yōu)化出讓條件”。
房企參與的積極性不夠高，直接導致超半數城市的宅地成交樓面價(jià)較首批有所下滑，底價(jià)成交地塊數量上升，競價(jià)達上限地塊比重則明顯下降。對比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底，廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍，在成交的23宗土地中，18宗底價(jià)成交，僅5宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為1.5%。而第一輪集中供地時(shí)僅有6宗地塊流拍，18宗溢價(jià)成交。
“部分城市降溫效果超預期。”陳文靜認為，重點(diǎn)城市土拍引入新規則，對房企產(chǎn)品設計和成本管控提出更高要求，在一定程度上擠壓房企利潤空間，降低房企拿地預期。
其實(shí)，要求取消競自持、競配建也是為了保障房企利潤空間，但廣州、深圳等6個(gè)城市仍保留“競自持”環(huán)節。“從實(shí)際執行情況來(lái)看，很多城市沒(méi)有執行。因為地方政府不愿意損失地價(jià)，還要通過(guò)配建，最大化挖掘土地價(jià)值。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。
一些城市的捆綁限制確實(shí)頗為嚴苛，如長(cháng)沙部分地塊涉及無(wú)償配建、引入醫療和科技產(chǎn)業(yè)等，市區16宗地塊因無(wú)人報名撤牌，兩宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過(guò)六成。杭州也是其中典型，雖然取消了競自持、競配建環(huán)節，在競價(jià)環(huán)節觸及溢價(jià)上限后轉入搖號，但同時(shí)推出10塊“競品質(zhì)”地塊，溢價(jià)率不得高于5%，而且未來(lái)均須現房銷(xiāo)售，這意味房企資金回流較慢，最終這10宗地塊全部終止出讓。
房企資金緊張成“躺平”主因
第二輪集中供地嚴苛的出讓條件并非土地市場(chǎng)遇冷的唯一原因，甚至不是主要原因。
“在‘三線(xiàn)四檔’、銀行‘兩道紅線(xiàn)’等政策調控下，房企資金面整體收緊，銷(xiāo)售回款成為維持經(jīng)營(yíng)基本面的關(guān)鍵要素。在熱點(diǎn)城市‘薄利搶地’，雖然項目本身利潤空間較窄，但由于當時(shí)市場(chǎng)需求旺盛，銷(xiāo)售去化和回款更有保障。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《中國新聞周刊》表示，第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場(chǎng)調整與房企資金壓力增大，同時(shí)，“第二批供地嚴格購地自有資金審查、上調保證金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。
“建立購地資金來(lái)源審查制度”是“8·10土拍新規”要求的內容，22個(gè)城市中除了在8月10日前已經(jīng)完成第二輪集中供地的廈門(mén)、長(cháng)春、無(wú)錫外，余下城市均增加了房企購地自有資金審查要求。
如深圳此次就提出建立“先承諾后審查”的工作機制，競買(mǎi)申請人需承諾購地資金來(lái)源的5個(gè)“不屬于”，而從近期無(wú)錫發(fā)布的第三批集中供地掛牌公告中可以看出，此前未跟進(jìn)這項要求的城市也在新增房企購地自有資金審查和開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求。
“房企資金鏈緊張，多數城市要求以自有資金拿地，并規定違規禁拍年限，這是第二輪集中供地遇冷最主要的原因。”李宇嘉也表示，過(guò)去房企拿地依靠融資，即“前融”，融資通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦嚴格要求自有資金拿地相當于土地市場(chǎng)規則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性變化，讓房企非常不適應。
“其實(shí)政策一直要求房企以自有資金拿地，但今年下半年的審查更為嚴格。”一位房企投資部門(mén)人士向《中國新聞周刊》解釋說(shuō)，過(guò)去，例如集團公司成立項目公司拍下一宗價(jià)值1億元的土地，可能項目公司的注冊資本金只有1000萬(wàn)元，只負責開(kāi)發(fā)，購地款完全來(lái)自集團公司。“現在嚴格要求項目公司的注冊資本金大于土地款，才可算作自有資金，變相降低了房企資金的流動(dòng)性”。
“一般情況下項目公司以股東借款的形式從集團公司獲取購地款，然后再將土地抵押從信托融資。”有房企融資部門(mén)人士告訴《中國新聞周刊》，一些信托項目說(shuō)明書(shū)介紹的資金用途就包括“償還股東借款”，“不能明確講配資拿地，但是可以講償還股東借款，房企再使用這筆融資款拿地，變相就是在融資拿地”。
以土地儲備支撐高周轉模式確實(shí)是過(guò)去幾年房企發(fā)展的主流。
“過(guò)去幾年基本上依靠高杠桿、高周轉模式，做得越極致的房企發(fā)展就越快。”有房企管理層人士介紹，“比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，買(mǎi)一塊地需要15億元，剩下5億元作為建設費用，8%~10%的利潤對于房企就算比較高，可能過(guò)3年之后房子全部賣(mài)完，回到手上22億元，效率非常低”。
“但如果拿15億元投資三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次性推進(jìn)三個(gè)項目，同樣是3年后，每塊地都可以帶來(lái)兩億元利潤，再以這樣的方式反復投入，越來(lái)越快。”他說(shuō)，“地產(chǎn)圈都開(kāi)玩笑說(shuō)有些房企幾乎是一天拿一塊地”。
除了嚴格審查購地資金來(lái)源，一些城市調高了參拍門(mén)檻，特別是保證金比例，無(wú)疑對于房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次集中供地均上調了保證金比例，杭州就取消了首批5000萬(wàn)保證金托底機制，保證金比例恢復至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部分大體量地塊，固定保證金比例下這些地塊參拍資金門(mén)檻本就較高，如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過(guò)10億元。
“集中供地對房企一個(gè)比較大的影響就體現在對資金儲備的要求上，特別是如果房企想在相近的時(shí)間段參與熱門(mén)城市或地塊的競拍，無(wú)疑需要大量的資金儲備。”前述房企投資部門(mén)人士說(shuō)。
集中供地本身就對房企的資金調集能力提出更高要求，劉水表示，相比較全年平滑拿地節奏，集中供地增加短期現金流壓力。越秀地產(chǎn)董事長(cháng)林昭遠曾在今年的業(yè)績(jì)會(huì )上坦言，“我們對任何一塊土地都要加強研究，過(guò)去可能一次拿一塊地，相對沒(méi)有那么大的壓力，如今對人力和資金都有壓力。”
“集中供地的用意之一就是增加房企資金鏈壓力，但從第一輪集中供地的情況來(lái)看效果并不明顯，而且目前是否嚴查自有資金購地也已經(jīng)不是主要矛盾，因為房企融資渠道無(wú)論正規與否基本都已經(jīng)枯竭。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》分析說(shuō)，目前民營(yíng)房企普遍資金緊張，能有資金在當前出手購地的房企極為稀少。這與土地是否優(yōu)質(zhì)無(wú)關(guān)，與價(jià)格是否合算也無(wú)關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。
萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮此前就曾表示，現金變得更加珍貴，萬(wàn)科對投資標準也有了更高要求，只拿特別好的項目。
第三輪土拍低迷將延續?
民營(yíng)房企無(wú)力參與土拍，央企、國企成為第二輪集中供地的主角，是當初未曾預料的“副產(chǎn)品”。
據克而瑞地產(chǎn)研究中心統計，廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上。以廣州為例，廣州南投、南沙建設集團等市屬企業(yè)在廣州第二輪土地集中出讓中非?；钴S。鄧浩志認為，在一般招拍掛市場(chǎng)上，這類(lèi)型企業(yè)很少出現，通常只在市場(chǎng)非常低迷的時(shí)候出手，用于提振市場(chǎng)信心。“目前有意愿出手買(mǎi)地的可能是地方下屬企業(yè)”。
地方國企入場(chǎng)“托市”或在第三輪集中供地時(shí)延續，無(wú)錫是國內第一個(gè)結束第三輪集中供地的城市，不少政府下屬企業(yè)出手拿地。但鄧浩志表示，如果房企生存狀況情況不改善，這種托市意義并不大。一則土地出讓收入只是“左手交右手”，并沒(méi)有有效增加收入;二則也改變不了普通房企對市場(chǎng)的預期，更改變不了他們的資金狀況，只能算無(wú)用功。
而從目前已經(jīng)上架第三輪集中供地地塊的城市來(lái)看，地塊數量與金額相比第二輪均有所下滑。
第二輪集中供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州，在11月2日上架了新一輪集中供地地塊，僅推出17宗地塊，其中還包括7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價(jià)從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。
“政府肯定在擔心如果在第三輪再次出現大量流拍會(huì )傳遞負面信號，而且市場(chǎng)也無(wú)力承受眾多地塊。即使一些尚有資金實(shí)力的房企也不敢拿地，擔心此時(shí)出手拿地會(huì )被套牢，房企自然有‘補貨’需求，但那是基于長(cháng)線(xiàn)而言，短線(xiàn)房企面臨保衛資金鏈的問(wèn)題。”鄧浩志說(shuō)，上一輪流拍嚴重的增城區此次就只掛出一宗地塊。
供地數量在減少，同時(shí)競拍門(mén)檻也普遍下調，鼓勵企業(yè)拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區的限房?jì)r(jià)要求，而在第二輪集中供地時(shí)，這兩個(gè)區曾試點(diǎn)限房?jì)r(jià)，最終三宗地塊流拍。
劉水預測，22個(gè)城市第三批供地將在三個(gè)方面作出優(yōu)化：一是部分城市保證金比例或將邊際改善，中小體量地塊加大供應。二是為了完成全年租賃住房供應計劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，但“競自持”等條件或將優(yōu)化。三是部分城市第三批地塊或將優(yōu)化試點(diǎn)規則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。
一些城市已經(jīng)放松了第三輪集中供地的參與門(mén)檻，如蘇州同時(shí)下調了保證金和首付款比例，取消了土地的市場(chǎng)指導價(jià)，保證金比率全部下調至30%，首次付款比例下調至50%。
“短期內土地出讓規則不會(huì )調整，畢竟這是長(cháng)效機制，不能市場(chǎng)稍微冷了一點(diǎn)就開(kāi)始放棄。”李宇嘉認為，地方政府可能會(huì )調整出讓規則，比如拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊，比如降低配套建設的比例。“未來(lái)在集中供地的模式下，不太可能出現過(guò)去拍地的那種火熱場(chǎng)面。一定是有的地賣(mài)得不錯，有的不溫不火，有的會(huì )流拍，這會(huì )是常態(tài)”。
據中指研究院數據，22個(gè)重點(diǎn)城市在2020年的商品房銷(xiāo)售額和宅地出讓金，占全國的比重均接近四成，22個(gè)城市土地市場(chǎng)對于全國土地市場(chǎng)無(wú)疑舉足輕重。而據克而瑞研究中心監測的城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率情況來(lái)看，受首輪集中供地開(kāi)啟的拉升作用影響，今年4月全國300個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)性用地的平均溢價(jià)率大幅漲至25.4%，創(chuàng )下2020年以來(lái)新高，但到9月時(shí)，這一數據僅為4.2%。
受此影響，各地的土地出讓金直接受到?jīng)_擊。全國300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。10月11日，第二輪集中供地行至中途，國際評級機構穆迪的報告就顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地城市的成交地塊中，四分之三的地塊沒(méi)有任何溢價(jià)。地方政府2021年的土地出讓金整體增速將從上半年的超過(guò)10%回落至低于10%。
土地出讓金收入約占中國地方政府總收入三分之一，在11月11日發(fā)布的報告中，穆迪預計貴州等債務(wù)負擔重且更為依賴(lài)土地出讓的省份將面臨更大的財政壓力。
顯然，政策頻吹暖風(fēng)，不僅著(zhù)眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)，更要平衡地方的土地財政。但是對于一些規則的調整究竟能起到多大的作用，有受訪(fǎng)業(yè)內人士仍表示悲觀(guān)。中指研究院則預計，第三批地塊土拍規則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預期或將邊際改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢依舊延續。
